Hari Sabtu sore, saya mengantar istri saya ke acara rutin bulanan arisan ibu2. Sedangkan saya sendiri bersama dengan dua orang bapak2 menyingkir ke salah satu coffee shop di Living World, Alam Sutera.
Setelah ngobrol2 ngalor ngidul, akhirnya pembicaraan terfokus pada topic property yang akhir2 ini mengalami peningkatan harga yang amat sangat tidak masuk akal. Teman saya yang rupanya ikut terseret arus boom property akhir2 inipun menceritakan pengalamannya.
“Bayangkan”, kata teman saya, ”saya ditawari launching rumah baru di daerah Kelapa Gading, ukuran tanah 6 x 17 m, satu basement dan dua lantai, tahu gak berapa harganya??”, sambil memandang lekat2 mata saya dia segera meneruskan tanpa menunggu jawaban saya:” 5.2 Milyar !!!. Limaaa komaaaa duaaaa milyar rupiah”.
Lanjutnya lagi: “Gila nggak!!!. Itu lho harga untuk rumah dengan tanah HANYA seluas 102 m persegi. Dan yang lebih gila lagi, untuk bisa membeli rumah semahal itu, kudu diundi dulu !!!. Jadi meskipun bawa uang cash sebanyak itu, belum tentu bisa membawa pulang rumah gila itu”. Demikian cerita teman saya berapi-api.
Haaahhh…rumah dengan tanah sekecil itu 5.2 Milyar??
Belum habis saya melongo, beliau melanjutkan: “Kamu tahu kan ruko2 baru yang dari gerbang arah Kayu Putih menuju Kelapa Gading Sport Club? Ruko di daerah itu, dulu dengan ukuran 5 x 17m 4 lantai pada saat launching ditawarkan seharga 8 Milyar, kemudian naik menjadi 12 M, terus naik lagi menjadi 16M dan dan terakhir saya dengar 20 M. Yang gila, ada yang berani membeli pula. Gila ngakk !!“
Fiuhhh…saya cuma bisa melongo….saya kok seperti percaya tidak percaya mendengar celotehannya. Meskipun saya juga sering mendengar kegilaan sector property ini, tetapi saya tidak pernah ikut2an heboh, lha nggak punya duit mau ikutan apa :). Bakalan nggak makan kalau ngikuti kegilaan ini.
Rupanya ketidak percayaan di wajah saya tertangkap juga oleh beliau, sehingga dia segera merogoh Galaxy Note di kantongnya sembari mengatakan akan menunjukkan sms yang baru saja dia terima dari broker property dia.
“Nih, baca sendiri. Sms ini baru saya terima beberapa hari lalu, nawarin saya ruko di Kelapa Gading, tapi saya sudah males mau nelpun, daripada jengkel sendiri mendengar harganya”, katanya sembari menunjukkan sms yang dimaksud.
Penasaran, saya ambil Note dia, saya baca penawaran di sms nya, ternyata tidak ada harga, hanya ukuran lebarnya saja, mulai dari 6, 8, 10 meter disertai nomor telpun. Iseng saya telpun nomor yang ada disana dan saya tanyakan berapa harga ruko yang ditawarkan.
Seorang sales perempuan menerima telpun saya, dan menanyakan apakah saya sudah pernah dihandle oleh salah seorang dari marketing mereka. Saya katakan tidak, saya baru mau tahu dulu kisaran harganya.
Dia katakan, harga ruko 6 x 17m, 4 lantai dimulai dari HANYA 10 Milyaran, tergantung lokasi. Saya meringis mendengar harga yang sedemikian fantastis itu, kemudian saya tanyakan yang ukuran 10 x 17m berapa? Dengan enteng si mbak menjawab: “Mulai dari 20 M saja pak”. Hehhh…20M sajaaaa?? Emangnya bisa dibayar pake potongan Koran….Dia pake bilang “Hanyaaa” pula …Ergghhh…Gemblung bener.
Hal mengenai kegilaan harga property ini juga diulas Kompas beberapa hari yang lalu. Penulisnya mengatakan harga apartment Gandaria City seluas 210 m2 yang tiga tahun lalu dijual seharga 2.6 M per unit, kini harganya menembus 6.2 M. Apartment seukuran 70 m2 yang dua tahun lalu dijual 1.3 M, sekarang HANYA 3 M hehehe…. Ikut2an developer, kalau pasang harga pakai ditambahi HANYA … gak tahu kalau yang lihat matanya melotot hampir copot.
Kompas juga menulis, bahkan di Serpong, Tangerang, tanah yang lima tahun lalu “hanya” 5 jt per meter persegi (ikut2an pake hanya….wkkwkwk), kini sudah 40 jt per m2. Jadi tanah seluas 300m2 sudah seharga 12M, itu belum termasuk bangunan di atasnya. Di DKI, terutama daerah strategis, harga tanah lebih menggila lagi, di daerah Segitiga Emas Jakarta, bisa mencapai hingga 75 jt per m2.
Namun rupanya kegilaan harga property ini tidak hanya terjadi di Jakarta, di Surabaya, rumah ukuran 150 m2 di daerah Surabaya Barat, lima tahun silam dijual seharga 1.9 M, sekarang melompat menjadi 4.6 M.
Di Kompas Minggu, tanggal 7 Oktober 2012, ada tulisan berjudul “Berburu Tanah Pantai”, menceritakan mengenai perburuan investor2 akan tanah di Pulau Moyo. Salah satu tokoh masyarakat disana, di Desa Labuhan Aji, Kecamatan Labuhan Badas, Kabupaten Sumbawa, NTB, tanahnya sudah ditawar 3 juta per m2 belum mau dia jual. Tanah yang sudah bersertifikat dihargai 5 juta per m2. Tetapi investor yang mata gelap memborong juga tanah tanpa surat apapun dengan kisaran harga 2 jt per m2.
So what gitu lho?? Mungkin pembaca heran, kok saya heboh bener, ya biarin aja toh. Kenapa kok saya buang2 waktu untuk mengangkat issue ini sebagai topic tulisan saya. Apa karena saya jengkel tidak bisa ikutan pesta pora property ini? Iya juga kayaknya sihh wkwkwk….
No no no, bukan karena itu kok, saya menulis ini karena kegilaan ini hanya ulah beberapa gelintir orang yang mengakibatkan banyak sekali masyarakat awam yang ikut2an dan akhirnya salah invest, belum lagi akibat lain yang menyebabkan anak2 muda tidak lagi mampu membeli property.
Saya berharap tulisan saya ini bisa menjadi masukan bagi “investor2” dadakan yang mungkin hanya terbawa arus, impulse buying, tanpa sempat memikirkan impactnya, sementara uang yang digunakan adalah dana2 yg mungkin dipersiapkan untuk kebutuhan lain yang lebih penting.
Hampir semua orang di sekeliling saya ikut2an beli property tanpa jelas end in mind kenapa dia ikut2an membeli, sebagian besar bukan untuk ditempati, tetapi ingin menikmati keuntungan jangka pendek, ingin menjadi investor dadakan tadi. Namun banyak yang tidak terpikir akibatnya.
Ketika saya iseng2 mengikuti launching salah satu perumahan di sekitar daerah Puri Indah karena gosokan teman2 saya. Saya terperangah melihat suasana launching saat itu. Perumahan ini terletak jauh dari jalan besar, hampir 20 menit menggunakan mobil dari outer ring road, melalui jalan yang sempit, yang kalau ada mobil berhenti disisi jalan, pasti macetlah akibatnya.
Ketika tiba di lokasi perumahan baru ini, berbagai merek mobil mewah sudah berderet-deret di parkir di depan kantor pemasaran. Beberapa orang dengan pakaian yang tampak berkelas memasuki ruang pemasaran, selain juga beberapa Om2 dan Tante2 dengan anak2 mereka.
Setiba di dalam kantor pemasaran, saya terbelalak….alamakk….rame seperti pasar. Ruangan yang berukuran mungkin sekitar 20 x 30 m atau lebih itu, sudah rapi dipasangi puluhan meja bundar dengan taplak putih. Hampir semuanya penuh terisi calon pembeli dengan ditemani oleh seorang atau dua sales officer.
Setelah saya duduk, saya dihampiri seorang sales officer sambil menenteng brosur dan peta lokasi. Setelah menjelaskan keseluruhan rencana dan lokasi yang akan dibangun dan yang sudah dipasarkan, dia langsung menanyakan:”Jadi mau ambil yang mana pak? Bapak tinggal tanda tangan disini, dan menyetorkan uang tanda jadi sekian…sekian…”.
Upppsss…belum juga lihat lokasi, baru juga denger harganya yang mendirikan bulu roma itu, sudah disuruh tanda tangan dan bayar tanda jadi?? Hehehe… emangnya beli Handphone? Beli handphone aja pake mikir2 dulu, pake muter2 dulu membandingkan harganya. Lha ini ruko 6 x 15 m, 3.5 lantai, berlokasi tengah2 daerah antah berantah, ditawarkan 6.5 M, kagak mau kurang sepeserpun pula :). Gila…
Dulu…dulu nih, kita masih bisa lokasinya, melihat-lihat bangunannya, melihat show unitnya, memilih hadap utara selatan timur atau barat, mencari KPR yang menawarkan paling murah, kemudian jika sudah mantap baru melakukan tawar menawar. Sekarang, boro2 melihat show unitnya, lokasinya saja masih berupa tanah yang belum diratakan, hanya ada brosur dan selembar denah lokasi. That’s all. Dan kita disuruh memutuskan saat itu juga, kalau tidak:”Sayang pak, pasti diambil orang kalau tidak diputuskan sekarang”. Hehehehe…
Sekarang, semua calon pembeli seperti terhipnotis, mereka tunjuk sana tunjuk sini seakan-akan takut kehabisan unit, dan memang seperti itu kenyataannya. Tante2 dengan dua anaknya, di meja sebelah saya, mengambil tiga unit rumah seharga di atas 2 M, tanpa kebanyakan tanya seperti saya. Entah berapa Om dan Tante lain yang melakukan hal yang sama ketika itu.
Selain itu, yang lebih gila lagi, adalah cerita teman saya. Beberapa zona yang menurut developer “istimewa” harus diundi untuk memperolehnya. Dan untuk mengikuti undian itu kita harus membayar 10 sampai 30 juta untuk bisa memperoleh nomor. Kalau beruntung, baru kita bisa melihat denah lokasinya, dan membelinya, itupun juga tanpa memiliki kesempatan milih2 hadap mana segala macam. Hebat bukan??
Kelakuan developer dan pembeli yang menggila ini, membuat banyak sekali muncul investor2 dadakan tadi, para Om dan Tante yang uangnya tadi hanya disimpan di bawah bantal, di dalam microwave atau toilet, semuanya dikeluarkan. Uang yang mungkin tadinya untuk persiapan pensiun, atau untuk study atau pernikahan anak, semuanya dicemplungkan ke property. Semua berlomba-lomba tidak mau ketinggalan.
Orang2 juga menjadi semakin serakah, kehilangan akal sehat dan integritasnya. Teman saya tadi bercerita, pernah diundang mengikuti undian launching di salah satu perumahan di daerah Serpong dengan membayar 30 juta untuk memperoleh nomor.
Pada hari H ternyata yang mendaftar 700 orang untuk rumah sebanyak 30 unit saja. Setelah proses pengundian yang mirip seperti pasar itu, dia mendapatkan 1 nomor. Namun ternyata, panitia pelelangan mengatakan bahwa proses pengundian akan dilakukan 2 tahap karena banyaknya peserta. Peraturan dua tahap ini baru disebutkan setelah panitia menyadari membludaknya peserta. Kemarahan pelanggan sama sekali tidak dipedulikan developer, mereka bersikap “take it or leave it”. Kalau mau silakan lanjut, tidak ya pulang sana :).
Sehari setelah itu, sebelum pengundian tahap kedua dilakukan, salah seorang sales menghubungi teman saya. Dia mengatakan bahwa harga yang tertera kemarin salah harga, harga yang tadinya tertera 1.7 M, diralat menjadi 2.1 M. Alasannya ya itu tadi, salah harga , jadi apakah masih mau terus ikut undian tahap kedua? Padahal harga 1.7 M saja mungkin sebagian calon pembeli kudu memikir berkali-kali untuk membelinya.
Hampir 25% naik dalam sehari !!! Empat ratus juta keuntungan dalam sehari, gila nggak !!! Pelanggan yang tidak punya daya apa2 disudutkan sedemikian rupa tanpa mampu menolak. Kalau mau silakan terus, kalau nggak masih ada ratusan pembeli gila lain yang mau. Take it or Leave it !
Puluhan calon pembeli marah2, bagaimana mungkin aturan dirubah seenak jidatnya dan harga yang sudah pasti melalui keputusan direksi dan sudah disebarkan secara terbuka, diralat juga seenaknya denga alasan salah harga? Hahahaha….gila.
Tidak ada lagi etika bisnisnya, ada kesempatan untuk mencekik, cekik aja. Akibatnya teman saya marah besar, dan bersumpah tidak akan pernah lagi membeli property di perumahan itu. Misinya sekarang, katanya, adalah menceritakan ke semua orang mengenai kebusukan dan keserakahan developer itu.
Sebenarnya apa yang terjadi di atas sah2 saja, nothing wrong with it. Ini semua prinsip dasar ekonomi, semua orang juga tahu, Supply and Demand. Supply sedikit, Demand membludak. Sederhana!
Namun boom property kali ini, menurut saya jauh lebih dari hukum supply and demand, dan lebih dahsyat daripada 1998, saat terjadi krisis ekonomi dulu. Menurut saya kali ini jauh lebih hebat, karena developer yang menggoreng harga property adalah raja-raja semua. Luasan yang dipasarkanpun berupa mega proyek semuanya. Sehingga impactnya juga akan terasa lebih dahsyat nantinya. Jika terjadi lagi bubble property seperti 1998 lalu, wahh… tidak terbayang akibatnya.
Coba saja tonton acara di Metro TV setiap Sabtu atau Minggu, pada pagi hari acaranya sudah diblok oleh pengembang raksasa untuk memasarkan dagangannya. Dengan menggunakan artis2 yang belum tentu sanggup membeli juga, mereka menaikkan harga seenaknya. Setiap tayang hari Sabtu, pasti hari Seninnya dinaikkan entah 500 ribu atau sejuta. Setiap minggu. Hebat gak, harga tanah digoreng sedemikian rupa, sehingga membuat orang melakukan panic buying.
Dari hasil survey, sebagian besar pembeli adalah untuk investasi, mungkin berada di kisaran 60 – 70% lebih. Selebihnya baru untuk dipakai sendiri atau untuk usaha.
Belum ada data pasti dari 60 – 70% investor ini, berapa persen investor sejati yang memang hidupnya berjual beli property, dan berapa persen yang investor dadakan seperti Om2 dan Tante2 itu. Namun saya percaya, mungkin lebih dari 50% adalah orang2 awam yang terbawa eforia property ini, orang2 yang mempertaruhkan tabungan atau dana pensiunnya untuk meraih kekayaan dari surga property.
Sekarang coba kita sama2 analisa apakah masuk akal investasi yang katanya luar biasa itu, mohon pembaca membantu saya juga memahami kegilaan investasi di property ini.
Saya tidak membahas mengenai orang yang akan membeli property untuk digunakan untuk ditempati atau untuk tempat usaha, tetapi untuk tujuan investasi. Kalau membeli property untuk ditinggali atau dipakai sabagai tempat usaha, maka saya yakin pertimbangannya jauh lebih masak daripada hanya sekedar mata gelap mengikuti eforia property ini.
Ok, sekarang bayangkan kita semua memiliki sejumlah uang yang ingin kita investasikan di rumah atau ruko. Ada dua kemungkinan yang akan kita lakukan terhadap rumah atau ruko yang kita beli, yaitu dijual atau disewakan. Atau ada yang mau beli untuk dikasihkan saya, eheemmm…saya kok gak nolak ya :).
Misalkan kita mampu, meskipun dipaksakan, untuk berinvestasi pada sebuah rumah di Kelapa Gading itu. Rumah ukuran 6 x 17m, tiga lantai seharga 5.2 M.
Jika ingin saya sewakan, maka paling tidak saya harus memperoleh return 7.5% per tahun, sedikit di atas bunga deposito setahun di BCA yang berkisar 7% atau 5.25% di Mandiri (ini utk deposito 1 tahun dengan kisaran dana penempatan 1 – 5 M per tanggal 8 April 2014). Berarti, dari uang sewa, kita mengharapkan memperoleh 7.5% x 5.2M = Rp. 390.000.000 per tahun alias sekitar 32.5 juta sebulan. Hmmm…apa iya sih ada yang mau menyewa semahal itu??? Apakah ada pembaca yang mau sewa rumah seukuran itu dengan harga 32.5 juta sebulan?? Mau???
Bagaimana dengan harga rumah 6 M, 8 M hingga puluhan M, tinggal dikalikan saja dengan 7.5%, dan bayangkan adakah ada yang mau menyewa sebesar itu?
Jika ingin kita jual lagi, apakah kira2 ada yang sanggup membelinya? Target seperti apakah yang mau kita sasar? Dengan harga beli 4M, paling tidak kita ingin untung 10% atau taruh kata 500 jt deh, berarti harga jual kita 5.7 M lah.
Coba kita hitung, manusia sejenis apa yang mampu membeli rumah seperti itu.
Saya mempergunakan simulasi KPR di website Bank Mandiri:
Harga Rumah :Rp. 5.700.000.000
DP :Rp. 1.900.000.000
Jml Pinjaman :Rp. 3.800.000.000
Jangka Waktu :15 Tahun
Suku Bunga :7.5%
Angsuran :Rp. 35.226.470
Dengan menggunakan kalkultaor simulasi kemampuan bayar di website Bank Mandiri juga, untuk bisa mengangsur sebesar 35 juta per bulan, maka penghasilan yang bersangkutan harus minimal 100 juta net per bulan alias sudah dipotong pajak. Itu dengan asumsi tidak ada angsuran lain yang sedang ditanggung oleh yang bersangkutan.
Saya coba browsing di Internet, mencari-cari macam apa orang yang bergaji sebesar itu sebulan. Saya peroleh hasil survey Kelly Inc, yang telah berpengalaman 21 tahun melakukan salary survey di Indonesia, sbb:
- Financial Director / CFO Bank dengan pengalaman 12 tahun lebih, antara 75 – 125 jt
- Country Manager dengan pengalaman 10 tahun lebih, 75 – 150 jt
- Financial Controller dengan pengalaman kerja 10 – 12 tahun lebih, 35 – 50 juta
- Sales Manager Bank dengan pengalaman 5 – 10 tahun, 17.5 – 25 jt
Hmmm… kalau dari range salary di atas, yang mampu membeli berarti hanya sekelas CFO atau Country Manager saja. Itupun jika mereka memiliki tabungan untuk membayar uang muka sebesar hampir 2 M di depan!!!
Come on, mau terjual kapan itu rumah, emang ada berapa ekor CFO atau CM di Indonesia sih??? Ada berapa orang dengan penghasilan tetap sebesar itu, kalau di gross kan mungkin 130 an juta gajinya sebulan???
Beberapa orang yang saya kenal, yang dulu berinvestasi pada property2 mahal, terutama apartment, sekarang menjulurkan lidah karena beban angsuran setiap bulan, belum lagi service charge yang tetap ditagih pengembang mau apartmentnya dipakai atau tidak.
Saya yakin banyak Om dan Tante2 yang hanya mendengar indahnya cerita kenaikan property tetapi tidak menyadari dalamnya jurang investasi ini, meskipun tentu banyak juga Om dan Tante2 yang melenggang dengan segepok uang di tangan karena untung besar. Namun sebagian besar yang dananya pas2an, yang hanya ikut2an saja, saya khawatir malah akan sakit jantung.
Saya membayangkan nantinya perumahan2 baru yang dibeli oleh Om2 dan Tante2 ini, karena tidak terjangkau oleh sebagian besar masyarakat atau professional2 di Jakarta, akan menjadi perumahan mati. Isinya nanti hanya rumah2 kosong yg tidak laku disewakan apalagi dibeli :(.
Sekarang mari kita coba berandai-andai sanggup membeli ruko di Kelapa Gading luas tanah 144 m2, luas bangunan 453 m2, yang saya cek di tokobagus.com. Saya peroleh harga HANYA 16 M saja, caileee…enteng sekarang omong HANYA.
Jika ingin kita sewakan berarti return yang kita harapkan adalah 7.5% x 16 M atau sebesar 1.2 milyar per tahun atau atau sekitar 100 juta sebulan. Betul tidak pembaca??
Sekarang, coba bayangkan jika kita berdiri sebagai pihak penyewa. Kalau saya mau menyewa ruko dengan biaya 100 juta sebulan, ditambah biaya operasi lainnya seperti listrik, telpun, internet, air dll maka biaya operasi total saya bersih mungkin sekitar 120 juta sebulan.
Kalau bisnis yang akan saya tekuni memberikan keuntungan 10% rata sebulan, berarti minimal hanya supaya bisa menutupi biaya operasi saja, harus 1.2 M. Artinya kalau perputaran usaha saya per bulan 1.2M dengan keuntungan 10%, maka berarti keuntungan kotor (belum potong pajak dll) adalah 120 juta, anggaplah cukup untuk biaya sewa. Tapi masa iya kita usaha hanya supaya bisa bayar sewa???
Tentu kita tidak mau berbisnis untuk merugi kan? Misalnya saja kita ingin supaya bisa membayar sewa dan juga ada keuntungan, misalnya 150 juta (120 juta untuk biaya sewa, dan 30 juta keuntungan), maka perputaran usaha kita per bulan harus 1.5M per bulan. Betul tidak pembaca?? Usaha apa yang bisa kontinue menghasilkan revenue 1.5M per bulan di ruko2? Tentu ada, tapi tidak banyak kan?
Kalau kita ingin jual, saya gunakan Simulasi dari Bank Mandiri juga:
Harga Rumah : Rp. 20.000.000.000
DP : Rp. 7.000.0000.000
Jml Pinjaman : Rp. 13.000.000.000
Jangka Waktu : 15 thn
Suku Bunga : 7.5%
Angsuran : Rp. 120.511.607
Fiuhhhh….berapa banyak yang pengusaha yang punya dana 7M untuk DP saja, kemudian selama 15 tahun dibebani biaya angsuran 120 juta lebih untuk cicilan???
Huhhhh…gila.
Apakah saya salah?
Mungkin karena terlalu banyak analisa inilah saya tidak kaya2, kata si Om dan Tante pemborong property itu :). Just buy, think later, mungkin begitu nasehat si Om dan Tante :). Kudu begitukah??
Atau permainan ini hanya untuk segelintir orang saja, yang saya yakin tidak lebih dari 5% penduduk Jakarta mampu melakukannya, bahkan mungkin lebih kecil dari 2.5% penduduk Jakarta. Segelintir Developer tukang goreng dan pemilik uang yang tidak tahu harus diapakan uangnya?
Namun akibatnya dirasakan oleh jutaan masyarakat yg belum sanggup membeli rumah, karena dengan naiknya harga rumah di dekat real estate raksasa itu, otomatis juga menaikkan harga seluruh daerah itu, bahkan impactnya sampai ke lokasi2 lain.
Seorang direktur sebuah bank sembari guyon mengatakan ke saya, bahwa dia sangat berterima kasih dengan Alam Sutera, padahal rumahnya di Pondok Indah. Lho kok bisa, jarak Alam Sutera dengan Pondok Indah, puluhan km, bukan bertetangga. Dia katakana alasannya begini, kalau harga di Alam Sutera saja sudah segitu, masa orang membeli tanah di PI yang lokasinya memang primer dan sudah sangat lengkap fasilitasnya, lebih murah daripada Alam Sutera sih?. Begitu katanya, dan akibatnya tanah / rumah di PI pun terkerek naik pula weleh2…
Saya jadi termenung, berapa banyak Om dan Tante yang sekarang sesak nafas ya? Berapa banyak orang, terutama generasi muda, yang tidak mampu menjangkaunya ya? :(.
Sementara itu, beberapa gelintir manusia, terbahak-bahak menikmati pundi2 uangnya, yang setiap detik bertambah terus dan terus dan terusss…
Fiuuhh… betapa gilanya property di Indonesia…
Guntur Gozali 
saya rasa hanya trick marketing.
gak worth it deh beli property sampe milyaran gitu.
Saya juga beranggapan sama, tetapi banyak yg tidak sepakat :). Encim2 n Encek, Om2 dan Tante2 yang uangnya jamuran di bawah meja, tetap saja memburu property sehingga akibatnya harganya melambung ke langit.
Jadi kita atau Om dan Tante itu yang salah ya ? 🙂
setuju dengan pembahasan diatas..
di tunggu analisa nya untuk sektor saham pak 😀
Terima kasih, untuk analisa saham saya tidak ngerti babar pisan…istri saya mungkin lebih pinter daripada saya. Saya hanya tahu bahwa tidak ada ilmu saham apapun di dunia yang bisa diterapkan di Indonesia, mau technical analysis, market analysis, abc analysis or even xyz analysis :).
Saya rasa main saham di Indonesia kudu punya telinga dumbo (gajah kecil yang telinganya besar itu), pinter2 menguping issue, insider information wkwkwk…
Teman saya Eddy, yang sering memberikan komentar di tulisan saya adalah pakarnya membaca chart2 yang bikin kepala saya puyeng itu, semoga beliau mau share ilmunya disini 🙂
1000% setuju pak. Bbrp tahun lalu saya sdh mengamati fenomena ini. Developer iklan bukan lagi di majalah. Mrk sdh eudan, iklan di billboard jalanan yg saban hari di lihatin dan di lewati para pekerja lapisan bawah dgn tagline mereka “cicilan hanya xx juta/ bln”.
Hanya di Indonesia x, iklan vulgar begini boleh tayang di jalanan…. Sungguh eudan
Jengkel ya rasanya lihat iklan gede2 di pinggir tol, terus ditulis gede2 Apartment HANYA 4 Milyar SAJA… Cicilan HANYA 40 juta sebulan…
Pancen edhannn wkwkwkwk…yg lebih edan kok ya banyak yang antri beli ya :p
Haha, rumah saya di Alam Sutera mo dijual berapa yah klo gitu. 😀 At any price, klo dijual, gw aja ga mampu utk beli yang baru di Alam Sutera.. Haha
Disimpen saja, sembari tiap pagi bersyukur harga rumahnya naik terus, sembari membayangkan rumahnya tiba2 secara pelan2 lepas dari tanah naik ke langit wkwkwkwk…
Mungkin sudah saatnya pemerintah untuk turun tangan mengawasi praktek goreng2 an ini. Kalau pihak otoritas ngak ikut campur … kebuasan mafia goper (goreng property) akan ngak ada abis2 nya. Masalahnya… keberhasilan menggoreng disatu wilayah mendongkrak harga di tempat2 lainnya dari kelas bawah sampe atas. The cost of living and doing business menjadi naik Kenaikan harga2 property biasanya sinyal ekonomi yg memanas. Namun data inflasi barusan masih OK (mungkin harga property ngak masuk dalam formula nya…), jadi kenaikan suku bunga belum menjadi perhatian.
Maaf Om Eddy, yang didepan mata saja, pertarungan KPK vs Polri, baru semalam diselesaikan, itupun setelah seluruh rakyat berteriak teriak, apalagi kenaikan harga Property yang impactnya masih jauhhh…:). Yang deket aja gak diselesaikan, apalagi yang yang jauhhh :).
I think harga property tidak termasuk dalam komponen perhitungan inflasi, rasanya yang masuk adalah kebutuhan pangan ya, malah lombok itu rasanya masuk.
wah tulisan pak Guntur kali ini sebenernya agak berat pak untuk saya.. hehehe
sedangkan saya pribadi saat ini hanya bermodal cita-cita suatu saat bisa beli rumah sendiri..
tidak berani membayangkan harus bagaimana cara punya uang sekian banyak, nabung gaya apa biar duitnya jadi bejibun, apalagi membaca simulasi itung2an di atas..
bisa-bisa saya jadi sudah tidak memiliki keberanian sama sekali untuk punya cita-cita punya rumah sendiri 😀
andai saya punya ayam yang bertelor emas ya pak 😛
I’m sorry Peppy, tapi itulah kenyataannya. Saya memang sudah menduga akan ada komentar spt yg kamu tulis ini. Tadinya saya ragu2 karena akan membuat kalian jadi frustrated, tetapi saya harus tulis, paling tidak supaya “investor” dadakan yang membuat developer vampire ini berada di atas angin, sadar bhw investasi mereka sangat berbahaya.
Sedangkan bagi kalian generasi muda, percayalah pasti masih ada jalan, asal mau bersabar mencari daerah yg tidak terkena imbas gorengan developer2 itu.
Atau kudu nyari apartment yang skr sudah menjadi lifestyle, instead of rumah.
And banyak doa 🙂
huehehehe, tenang saja pak, saya tidak frustated sama sekali
karena menurut saya, mendingan jangan terlalu dipikir…
nanti dijalani saja, juga semoga doanya kuat..
nti kalo udah dijalani mungkin ternyata ga seberat yang dibayangkan..
atau malah sangat berat, ga tau si pak 😛
jadi saya si emank ga terlalu membayang-bayangkan… 😀
Bagus Pep, mending mbayangin makan sing enak dimana, correct?? 🙂
hahaha, iya pak.. 😀
Ku tahu yang kau mau wkwkwkwk…makan yg enak 🙂
“…karena dengan naiknya harga rumah di dekat real estate raksasa itu, otomatis juga menaikkan harga seluruh daerah itu….”
ini bener banget Pak. ini terjadi di perumahan di Gading Serpong. Karena sekarang banyak perumahan modern yang harganya entah berapa digit itu, impact nya ke perumahan bagian lama (termasuk rumah saya) yang 4 tahun lalu hanya 1/4 dari harga pasaran sekarang.
Kebayang nggak sih, kalau sekarang baru mau beli, duit dari manaaaaaa…
Wahhh beruntung dong harga rumahnya naik 400% dalam 4 tahun atau rata2 100% per tahun. Hmmmm…tidak ada tabungan, deposito dan bahkan saham yang bisa memberikan return sebesar itu :).
Jadi untuk sementara tidak usah membayangkan untuk membeli baru dulu, for now just enjoy hehehehe…
ngomong ngomong pak gozali ada ikut beli ga ya?
Saya bersyukur masih “waras” sampai saat ini, selain pula belum ada dana mencukupi untuk dibuat main2 :). Dan mungkin juga gak punya nyali :).
Saya pikir kalau saya punya dana 500 jt utk beli property, untuk tujuan investasi, tentu saya mengharap return misalnya 750jt, kemudian saya re-invest 750 jt untuk berharap return 1M, dan kemudian reinvest lagi 1M untuk berharap 1.25M…terus hingga suatu ketika, entah kapan, saya cemplungkan satu2 uang saya ke property 5M, artinya sudah 10x lipat. Dan…stuck tidak ada yg mau beli… Weleh…welehhh….tak koat awak 🙂
Kalo punya rumah cuman satu untuk di tinggali, ya nga ada gunanya naek tinggi2. Ntar berat bayar pbb-nya. Emank habis dijual mau tidur dikolong jembatan. Wkwkwkwk
Paling tidak kan bangga tinggal di property yang semakin mahal harganya, daripada tinggal di property yang dari dulu nilainya segitu-segitu aja, sedih rasanya :).
Apalagi kalau ketemu temen2 yg mengatakan: Gila rumahmu sekarang harganya selangit ya…wkwkwkwkwk.. Compare to: Eh, perumahanmu suck ya, dari dulu gak naik-naik hahahaha..
So enjoy, while we can :). PBB ya dianggap biaya kebanggaan deh wkwkwk.
Iya nih kayak daerah surabaya timur sini ada perumahan yg 5 taun terakhir naiknya ratusan persen..orang2 pada sambat..”Coba ajaaaa tau dari dulu kalau mau naik banyak,beli deh banyak2″ hahahaha tp harga jakarta luar biasa banget ya…ckckck..
Supaya gak sampe dua kali “coba aja”, beli aja sekarang Phei, nanti bbrp tahun lalu pasti gak sambatan lagi, malah bilang “Untung waktu itu jadi beli :)”
kantor adins yang di kebun jeruk saya rasa harganya sekarang juga udah naik selangit yah om.
saya jadi teringat waktu harga tanaman yg namanya jemani melambung sampai kelangit dan semua orang jadi gila , beli beli beli sampai ngutang juga dilakoni, dengan harapan beli pagi , sore sudah untung besar.sampai achirnya harganya terpuruk dan semua investor ini podo nangis malah ada yg saya dengar jadi linglung.Mendingan berpikir waras dan tidak usah serakah,
Semoga lebih banyak yang berpikir waras daripada serakah :). Amin.
Salam kenal,
Menurut saya, kenaikan harga rumah akhir2 ini ada 2 faktor.
1. Faktor gorengan Developer2 besar.
2. Faktor KPK 😀
Faktor yang pertama pasti sudah paham, faktor yang kedua itu yang bikin bingungkan?
Mengapa KPK, sebab karena KPK sekarang transaksi koruptor semua kontan. Efeknya uang cash meningkat, seliweran sini sana.
Bahkan ada beberapa orang yang kalo beli rumah bawa koper yang isinya duit semua.
Hehehe, tapi untuk sementara nikmati saja bublenya sebelum meletus.
Wah faktor kedua ini perlu dilaporkan ke ketua KPK dong ya, supaya tidak merusak harga pasaran wkwkwkwk…
Ugggkkkk, sekarang ini saya di Melbourne dan baru mau kembali ke Jakarta January mendatang. Karena saya sudah agak lama tidak ngikutin berita Indo, saya benar terkaget kaget baca tulisan ini. Wedew, benar benar sudah gila kali ya disana?
Kalau tidak salah GDP per capita Indonesia masih dibawah USD5,000 per tahun. https://www.cia.gov/library/publications/the-world-factbook/rankorder/2004rank.html?countryName=Indonesia&countryCode=id®ionCode=eas&rank=157#id
Dengan rata2 income sebesar USD 5,000 x IDR 10,000 / 12 bulan = IDR 4,200,000 per bulan, mana mungkin mampu nabung untuk down payment 10% dari apartemen misal harga IDR 2,700,000,000 karena gaji rata2 IDR 4,200,000 habis terpakai untuk biaya hidup yang tinggi di Jakarta. Andaikata, orang tua membantu untuk membayar down payment 10% tersebut, dari mana si pekerja mampu membayar cicilan perbulannya?
Sepertinya living cost structure sudah tidak karuan ya dibandingkan dengan income yang normalnya diterima oleh rata rata pekerja di Jakarta / kota besar lainnya di Indonesia. Musti kerja apa untuk mampu bertahan hidup di Jakarta dan mampu nyicil invest rumah pertama di Jakarta untuk rata2 pegawai umumnya.
Saya mencoba membayangkan apakah kenaikan harga edan ini berlaku secara umumnya untuk semua lokasi, misal harga edan di Kelapa Gading juga menarik naik harga daerah sekitarnya seperti Pulomas, sunter, cempaka putih dsb.
Kalau harga rumah di kompleks elite Pondok Indah sudah edan, bagaimana dengan Menteng yang secara lokasi lebih central di Jakarta? Bagaimana dengan rumah2 tua yang sebenarnya sumpek di gang2 sempit di daerah karet dibelakang kantor pusat Bank Permata, HSBC, etc di Jend Sudirman?
Waduh, bener2 ngeri membayangkan kacaunya Republik tercinta ini. Apakah musti mulai melirik negara tetangga supaya mampu hidup secara layak sebagai seorang pegawai rata rata?
Anyway, good reading and very informative. Keep blogging.
Hello, kenaikan harga property bukan hanya merata di Jakarta, tetapi yang lebih mengagetkan saya juga terjadi di luar Jakarta.
Selama sebulan terakhir saya ke Balikpapan, Banjarmasin bahkan Labuan Bajo di NTT sana, semua mengalami lonjakan harga property. Tentu saja di daerah2 strategis.
Ruko berharga Milliar sudah biasa disini. Coba kalau nanti January pas kembali dari Aust, lewat di toll menujur Puri Indah, di sepanjang jalan itu banyak ruko yang ditawarkan dengan harga 6 M lebih, padahal beberapa tahun lalu daerah itu bisa dikatakan daerah “jin buang anak” istilah untuk daerah terpencil 🙂
So, jangan kaget kalau nanti kembali ke Indo melihat perubahan yang sangat drastis 🙂
Salam,
Kalau harga rumahnya semakin lama semakin melambung tinggi kan bisa dijaminin aja sertifikat rumahnya ke bank mas guntur….
Lumayan dana yg dipinjemin oleh bank untuk buka usaha.. apalagi kalau dananya besar.. hehehe…
Ini pendapatku saja loh mas….
Iya kalau kita sanggup beli tunai ya? Kalau nyicil kan sertifikatnya ditahan bank, sementara kita “pecicilan” nyicil 🙂
Iya betul pak guntur.. seperti teman ayah saya… beli rumah 1.2M di daerah gading serpong tunai.. dan sekarang mendapat pinjaman 3M dr bank…
Akhirnya banyak yang ikut2an berlomba2 beli ruko ataupun rumah di daerah serpong…..Wkwkwkwk
saya pemerhati property juga,,,property itu milik tuhan,termasuk kita karena kita juga berasal dari tanah,,klo sekarang “pangan2an” property itu kan sudah salah,,berawal dari kejahatan bank,ngasih over leverage ke sistem n ndilalah tau sekali kelemahan manusia=serakah,berlanjut ke ilusi kemakmuran,n berakhir manusia saling bunuh2an,,
referensi bacaan tentang ini:
jangan serakah.com
pohonbodhi.blogspot.com
ekonomiorangwarasdaninvestasi.blogspot.com
Blog yang bagus dan informatif..
Bisa sy simpulkan sedikit utk pembaca blog ini bahwa sebetulnya kesalahan systemic ( sok kasus bank century hehehe) .. Alias aji mumpung!
Seperti yg disampaikan teman kita tadi bahwa banyaknya uang hasil korupsi ( black money) yang akhir2 ini masuk ke jenis investasi misalnya saham, obligasi, property, reksadana, asuransi tapi tidak masuk ke deposito atau tabungan ( lah korupsi) jadi uangnya harus ” disulap” jadi ” white money “..
Andaikan sy seorang koruptor dapat duit iseng 2m dr salah satu proyek, trus masa ditabung? Kan nga mungkin apalagi gampang disoroti dan banyak musuh, yah pastinya dialirkan ke yg tadi diatas, yg paling safe yah property, bisa pake nama developer dulu, tidak usah balik nama dan hanya pengalihan hak, ini normal boleh cek ke developer mana pun, praktek ini untuk menghindari pajak jual beli ppjb yg biasa disebut.. Dan biasanya property yang blm jadi, hanya modal site plan gambar dan brosur.
Systemik lainnya karena pengusaha/ spekulan / investor, dia punya property yg memang sdh diagunkan ke bank, tapi oleh si bank dinaikan plafon pinjaman dan akhirnya mereka dapat untuk membuat portfolio loan to income ratio, duit “extra” yg dr bank tsb dimasukan ke property.. Bunga murah bank yg rendah memicu semua ini.
Ada pula skema apraise dimana harga apraisal bisa melebihi harga property tsb kerjasamanya dengan bbrp pejabat bank dan oknum lainnya, harga aslinya let us say 2M di appraise menjadi 3m selisih 1m bisa beli property lain cash dan berharap naik …sementara paling nalangin cicilan dr usaha, max 12 bulan bisa untung 1m itupun tanpa modal uang pribadi.
Nah inilah yang membuat fenoma harga property naik, too much supply of (black) easy money, and high demand (white money), akhirnya terjadilah harga yang “magical” spt yg kita lihat skrg ini.
Kalau liat runut waktu, harga property menggila sejak Menteri keuangan Agus M. Bilang ada Buble di sektor property tahun 2011. gw dapat info pihak Developer sengaja “menahan barang” untuk menaikan harga dengan mengurangi supply. Gw sih khawatir kaya kasus 1998 terus meledug Bublenya. yang sengsara jadinya 1 negara.
Supply uang banyak karena US dan Eropa kan lagi krisis, liat aja di koran atau bahkan di bali di jalan utama Sudirman ada baleho besar “menyediakan dana 10 juta – 20 jt $ untuk sektor property. dana mudah cair…. menurut gw sih gila bener, pantes aja kenaikan tanah di bali dari tahun 2011-2012 bisa sampe 136%. gorengannya udah sadis.
Pertanyaannya sampai kapan “kegilaan kolektif ini terjadi”?
“bagaimana meraih untung dari kegilaan kolektif”
mengantisipasi apabila masyarakat menjadi waras”
Mengkirik…
Halo. saya WNI lama di EU baru kembali ke sini beberapa bulan. Dari artikel Pak Gozali di atas dan komen komen pembacanya, saya berani bilang bahwa banyak sekali ciri ciri kegilaan kolektif dan spekulasi sistemik oleh pelaku pasar, pemilik modal dan oknum pemerintah yang hampir sama dengan Eropa sesaat sebelum kolaps. Yang saya takutkan, jika di EU masyarakatnya beradab dan terpelajar, jadi saat meledak situasi masih terkontrol. Sedangkan disini saya tidak berani bayangkan yang akan terjadi. Saya sendiri sudah mengkontak teman dan kenalan di negara negara tetangga jika terjadi yang terburuk untuk membantu saya mulai lagi dari nol disana, dan alternatifnya adalah bertahan di rumah asal keluarga saya di daerah yang penduduk sekelilingnya kami kenal sejak beberapa generasi (bahkan watu 98 kami dilindungi) dan menggenjot usaha self-sufficiency terutama dalam sektor pangan seperti ternak dan kebon yang tidak besar, namun cukup untuk keperluan sendiri dan supply daerah sekitar. Yah, kita cuma bisa berdoa saja semoga selalu diberkati. Karena yang saya lihat puncaknya 2 tahun kedepan sangat mengkhawatirkan.
Terima kasih atas komentarnya Pak Dominic.
Saya juga khawatir terjadi bubble economy seperti 98, tetapi banyak yang mengatakan katanya property Indo masih jauh dari bubble karena daya beli masyarakat masih kuat. Entah ini beneran atau tidak, tetapi lonjakan harga tanah dan property sudah merata di seluruh Indo.
Semoga kekhawatiran Anda tidak terjadi, waduh betapa berat hidup rakyat ini kalau hal ini sampai terjadi.
Salam,
yang banyak terjadi sekarang ini adalah house flipping. lihat saja daerah serpong ribuan ruko selesai dibangun. tapi sepi kayak kuburan. dibiarkan saja tak berpenghuni. saya lihat semua tempel disewakan tapi hanya dua tiga biji ruko saja yang tersewa.
harga terus digoreng oleh developernya sehingga pemilik ruko kegirangan harganya sudah naik. tapi kalau benar benar mau dijual saya ga yakin segampang itu.
teman saya contohnya setelah beli disewakan lebih murah agar tersewa. katanya harga jual sudah 2 kali lipat, saya suruh jual dia masih sayang karna harga terus naik katanya. wah padahal saya lihat itu ruko seram sekali sepinya. penyewanya juga setengah tahun ganti sekali.
ada lagi dibagian lainnya di serpong juga rukonya 4 millyar. sekarang sudah naik lagi katanya. hadeuh kuburan juga lebih rame dari situ. sebenarnya berdasarkan apa ya naik terus.
Hi Vivi,
Terima kasih atas komentarnya.
Saya setuju dengan komentar Anda bahwa banyak terjadi penggorengan harga dan bermunculannya kuburan2 ruko :).
Hanya sayangnya orang Indonesia ini gampang sekali ikut arus, dan pelupa. Meskipun harga sudah kacau balau tetap juga ikut2an beli. Dan meskipun Indonesia pernah ambruk gara2 real estate, masih juga gak kapok :).
Namun kita sebaiknya berdoa kejadian 1998 lalu tidak terjadi ya, supaya kita tidak ikut2an susah :).
Salam,
Hahaha jadi inget di perumahan elit Jakbar (Puri Mansion, atau Golf Lake Residence), disana berjajar ruko2 tingkat, tapi yg buka/jualan cuman beberapa. Laennya? Sepi kayak kuburan 😀
Sy juga merasa kenaikan property sudah sangat merata. Komplek medit 1 tanjung duren yg teman saya beli semi furnish thn 2009 265 juta, sekarang minimal 600 juta. Dgreen pramuka yg kelasnya rusunami Dan ditwarkan mulai thn 2009 sedikit di atas harga acuan pemerintah (158 juta), skrg tower baru ditawarkan 450jutaan. Tinggal menunggu sisa sisa terakhir yg mau digoreng developer. Kl sudah gk Ada stock lagi tinggal tunggu meletus. Apalagi sekarang bahan2 pokok juga naiknya gila2an, smp termasuk bumbu2 dapur. Smp kpn masyarakat tahan? Sementara kenaikan penghasilan tidak mampu mengejar. Setuju dg pak Dominic, 2-3 thn ke depan adalah waktu yg kritikal. Dan sy juga sudah berpikir plan B jika seandainya krisis 1998 terulang.
Hi Andy,
Selamat ya sudah menikmati kenaikan yang luar biasa dari property yang Anda beli :). Apartment Medit memang naik luar biasa, dan katanya masih tetap banyak peminatnya. Itu karena lokasinya memang prima. Namun banyak apartment atau rumah atau ruko lain yang nasibnya tidak sebaik Medit.
Mudah2an jangan terulang lagi 1998 ya, kasihan rakyat kecil yang tidak menikmati tetapi terimbas impactnya.
Salam,
Maaf Pak, perlu saya sedikit klarifikasi. Untuk unit apartemen tersebut dibeli oleh teman kerja saya pada tahun 2009 dan dia menjualnya pada tahun 2011. Kemudian saat saya iseng2 mengecek kembali harga untuk unit yang sama (Medit 1 unfurnish / semi furnish) pada tahun 2013, harga sudah melonjak di sekitar 600jutaan. Bahkan ada penjual yang buka harga di 700juta..
Saya sendiri sih terlambat masuk ke masa booming ini, jadi ya masih berada di sisi lapangan sambil menunggu waktu yang tepat di saat property crash.
Kalau saya sih percaya bahwa property itu sama dengan bisnis lainnya dimana memiliki sikus (orang dulu bilang, hidup itu seperti roda kadang di atas dan kadang di bawah). Masalahnya adalah kita tidak tau kapan property akan berada dibawah. Jadi ya belajar bersabar dahulu, sambil mengisi amunisi. Hehehe….
1998 WILL HAPPEN AGAIN. I am lucky to be living in Australia since 86
Dear Pak Guntur,
Mohon ijin ikutan comment ya pak 🙂
Kalo menurut saya, gorengan harga property ini sudah cukup lama dimainkan oleh developer, dan yang saya pernah dapat info, bukan orang kita banyak yang ikut arus dan terus membeli, namun developer itu sendiri yang membeli dan jual kembali untuk menaikkan harga. Ada beberapa developer yang memang menempatkan orang2nya baik itu keluarga dsb. untuk seakan membeli dan di hari yang sama harganya bisa berubah naik. Di serpong pernah terjadi seperti ini, ada penjualan cluster A (sbg contoh) yang dibilang dalam 1 hari 300 unit sold out. Anehnya kurang lebih setahun kemudian, cluster tersebut di launch lagi. Dari beberapa info ada developer yang membuka penjualan perdana sebuah cluster dengan unit terbatas. Padahal jumlah peminat yang DP terlihat tidak terlalu banyak pada list beberapa hari sebelum hari H. Namun, pada hari H orang yang datang seakan-akan 20x lipatnya 🙂 Pada intinya, menurut saya sebenarnya mereka sudah cukup sulit memasarkan produknya, oleh sebab itu segala cara dicoba. Bahkan ada salah satu developer yang selalu pasang iklan harga naik terus. Dari sisi marketing, sebenarnya ini adalah marketing pasif dimana dilakukan sebagai upaya terakhir dalam keadaan exhausted. Iklan yang benar untuk menarik pasar adalah penawaran discount khusus dsb. Jadi dari sini tentunya kita tahu bahwa mereka yang sedang panic selling. Indikator bubble juga sudah terpenuhi yaitu dengan jelasnya over supply dimana lebih banyak yang jual daripada yang beli.
Menurut saya, yang perlu di waspadai oleh penjual adalah adanya peserta yang mengambil keuntungan, tentunya ya pemerintah. Seperti yang terjadi di daerah Puri & Permata buana, dengan maraknya hembusan bubble oleh penjual, sang peserta permainan yang tidak diundang tsb dengan lancarnya langsung menaikkan nilai NJOP yang saya dengar saat ini lebih dari 20jt/m. Hal ini akan menjadi silent killer bagi pemilik property yang tidak sadar akan kenaikkan PBB property mereka dan akan mencekiknya secara diam-diam.
Kenapa Pemerintah tidak ambil tindakan sudah tentu jelas alasannya, karena ada profit yang bisa diambil dari keadaan ini. Bank pun mengambil keuntungan dengan meng-iming2-i bunga KPR rendah di 1-2 tahun pertama, setelah itu ya terserah mereka 🙂
Sukses selalu ya pak.
Thank you.
Betul pak, silent killer itu udah mulai memakan korban. Di greja saya ada umat yang curhat pbbnya naik berkali lipat Karena kenaikan njop. Padahal dia hanya pensiunan swasta yang rumahnya berada di dekat daerah puri Dan permata buana. Sekarang dia sedang dilema apakah akan mempertahankan rumah tempt pensiun tersebut ataukah akan menjual di market yg sedang jenuh. Kalau hal ini juga terjadi secara kolektif, terutama di jakarta mestinya dlm waktu tidak terlalu lama akan terjadi gelombang penjualan Rumah yang menambah supply di market dan akan menekan harga Rumah..
Iya pak Setuju. Seharusnya para agent property juga aktif jangan mau kalo diminta menjual rumah dengan harga over-priced. Alasannya jelas, dia kan butuh income yang cepat, kalo jugal rumah over-priced sampe ada yang 7 tahun tidak laku-laku seperti di daerah intercon dsb. terus mau dapet income darimana. Ada salah satu agent property yang dulu saya pernah berhubungan, bilangnya dulu emang pasaran segitu. Iya pasaran yang ngga laku. Sekarang dia lagi nganggur tuh karena ngga bisa jual satu pun rumah yang dipasarkan. Ngapain jalanin bisnis yang ngga menguntungkan. Sebagai agent property itu harus bergerak cepat, seperti ada mantan teman saya yang agent property. Dia memilih tidak ambil rumah yang over-price apalagi kalo yg punya ngotot. KArena bagi dia, income seorang agent property baru ok, kalo dalam 1 minggu bisa menjual minimal 3 rumah. Dan itu yang dia kerjakan. kurang dari 3 rumah 1 bagi dia kegagalan. Saat itu incomenya sangat besar, dan channel dia kuat sampe orang yang mau jual rumah dengan harga 7M akhirnya bisa dia jual di harga kurang dari 2M, soalnya begitu dia pasarkan besok udah laku. Coba aja liat berapa banyak agent property yang kandas apalagi yang masih ABG mikirnya komisinya doang yang baru bisa didapat 10 tahun kemudian hehehe. kasian juga sih, cuma ya musti ngalamin lah. biar tahu.
terima kasih pada pemilik/penulis website ini karena telah menuliskan hal-hal yang bermanfaat dalam bidang properti. Saya sebagai orang yang sangat awam sampai terkejut-kejut plus terbelanga membacanya. Sambil mulut bolak-balik nyalain rokok dan menghisapnya dalam-dalam disertai membaca tulisan-tulisan diatas yg tidak mungkin saya fahami dalam sekali baca !!! luar biasa…. Saya ingat suatu kalimat :: “tanah, perhiasan, kuda akan selalu jadi bisnis favorit sepanjang masa… apapun metamorfosa dari ke 3-nya tadi”
Fluktuasi tanah, harga emas1984 masih 10 ribu rp/gr, ini tahun 2014 sekarang Rp.500 an rb/gr. Misal Tanah kakek dulu dia beli 200jt, sekarang terjual jadi10M! LUMERAH
Apalagi kalau tanah itu tanah hidup atau lokasi strategis di tepi jalan, jika dipakai usaha per hari bisa menghasilkan omzet misal 10 jt/ hari, hasil bersih 3 juta/hari disitu. Bila dibandingkan dg uang tiada artinya. Hasil bersih karena usaha disitu pendapatan bisa 90 jt/ bulan. Apakah bunga deposito dari uang 10 M bisa segitu? “Lokasi strategis tidak bisa ditakar karena fungsi dan kegunaan lokasi”. Demikian juga jika masa depannya bagus.
KAdang karena kebodohan petani, atau orang awam. Tanah disitu dibeli dengan harga murah sekali…. karena butuh duit dan tidak memperhitungkan Fluktuasi dan inflasi setiap harinya… KETIKA mau membeli lagi melongo dia… 🙂
Kadang kita sebagai konsumen yg memang butuh rumah, seakan tidak berdaya dengan harga2 yg dipasang developer. Harga tanah di sekitaran menurut NJOPnya masih 1 jutaan, dijual 2x lipat. Ini juga karena peraturan property Indonesia masih lemah.
Salut Mas Guntur and hebat saya yg tinggal di Perth 27 tahun dan memantau perkembangan Indonesia, believe me..oneday you can buy Alam Sutera yg skh 5M hanya dgn 500 juta, orang kita ini paling gampang dibodohi……tuh tukang soto di bogor di pinggir jalan…jam 11 sudah abis…berbondong2lah orang kesono…padahal soto mie nya biasa aje, nah tk soto ini pinter, dia hanya ingin mencapai omzet 1 juta sehari krn dia ngga serakah, kalau dia doble or triple stok nya, apa susahnya sih bikin sop nya 3 panci lebih, kol nya ditambah 3, mie nya ditambah 3….dll.. nah kalo sdh gini dia bisa tutup jam 5 sore..BUT nobody gonna come karena…ah ntar ja jam 4 kesononye masih ada kok.
Sama juga dengan dokter indonesia…..ohh dr d hawari ‘jago’ dan mahal…pasti hebat KARENA dia mahal…orang Indo banyak yg bisa digoblokin sama phenomena ini…..1998 WILL BE REPEATED…liat aja USA……kalo gue jual rumah gue di Perth 8M bisa dapet 3 tingkat mansin di Beverly Hill sekarang.
Kalau di alam sutera ada yabg menjual rumah seharga Rp.500jt mohon di informasikan ke saya ya… Di Perth ada rumah yang harganya Rp.500jt ? Saya interested juga tuh… 🙂
Juga sama dgn Bali…berbondong2 semua beli di Bali……tapi mau jual lagi apa bisa…anda punya pikiran Mas Guntur saya akuin HEBAT…..Indonesia ngga ada moralnya, semua bikin mall….ada pameran mobil Lamborghini yg harganya ber MMMMMM an…nah si bapak tukang jaga toilet harus bekerja selama 200 tahun untuk bisa beli mobil ini atau 300 tahaun TANPA menabung, ngga makan, hanya simpen gajinya saja…nah pas ada 1998…yah tentunyalah dia akan merampok, merusak, menjarah, memperkosa, dll dll karena frustasi…………..kesian Pak Jokowi kalo jadi presiden nanti apa dia sanggup merubah pola pikiran orang Indo (sehingga bisa menjadi Pak Guntur or Gunturisme) semua?
Betul kata temen TAPI harga rumah yang baru melambung tinggi gak bakalan lama, harga emas dan harga tanah gak bisa jadi patokan! Ketika tahun 1984 harga emas lebih kurang Rp.10.000,- , Tapi harga Honda Astrea 84 waktu itu Rp.800.000,-an, Emang sepeda motor bebek Rp40 jutaan sekarang kalo gitu HAHAHAHA, ngikut trend juga nih tanah…kalo udah kagak trend gimana nih…
menurut sya sih, pendapat orang awam, peristiwa mungkin 1998 belum akan terjadi dalam waktu dekat, kenapa?
1. daya beli masyarakat terus meningkat
2. prospek kedepan yg jelas, 2015 “katanya” ada MEA (masyarakat ekonomi asean) merupakan agreement dimana masyarakat Asean bebas masuk bekerja di negara anggota. sehingga d prediksi bidang properti masih dilirik.(ini jg cm prediksi)
tapi saran saya, kita harus pinter2 membeli properti. jangan terikut demam seperti om n tante itu. jgn hanya terpaku d satu daerah yg harganya sudah menggila, coba cari daerah yg punya prospek kedepan dengan harga terjangkau n masuk akal. contoh di jakarta harga properti 20M dmana berpeluang mendapat income 100jt/bln, sedangkan d surabaya harga properti serupa “hanya” (kata mutiara HANYA wkwkwk) 1,2M dengan peluang income jg 100jt/bln.
Walaupun duit pas2an tp klo pinter bisa meraup keuntungan jauh lebih besar dari orng yg modal besar tp gk berpikir panjang.
Saya bukan broker penjual rumah, cm salah satu orang biasa yang mencari tempat strategis dengan harga yang masuk akal untuk membuka usaha.
Thanks buat blog nya sangat mencerahkan
1. penduduk indonesia banyak, otomatis demand untuk papan lebih tinggi
2. beli tergantung lokasi : pabrik, sekolah, orang rantau bakal butuh tempat tinggal sementara (sewa)
3. tanah tidak bisa di cipatakan kaya motor ,alias terbatas
4. kita bakalan punya anak dan cucu yang pasti butuh rumah
5. beli property yang sifatnya BU, jangan beli sama investor karena untungnya sdh diambil duluan
Saya hanya bisa “angkat dahi” melihat perkembangan property 2-3 tahun belakangan ini, saya yang hanya pegawai swasta dengan gaji dibawah 10juta per bulan, dan sangat butuh rumah untuk tempat tinggal kami sekeluarga, terpaksa harus mengurungkan niat dahulu, dahulu harga rumah sebesar 200 juta saja sudah sangat tinggi bagi kami, tetapi sekarang dengan rumah luas tanas hanya 6m x 12m, bangunan hanya type 42m2 seharga 800 juta, sangat fantastis nilainya, bagaimana saya bisa membeli rumah dengan gaji yg dibawah 10 juta per bulan ? untuk biaya hidup saja sudah sangat tinggi, apalagi untuk membayar angsuran/cicilan buat rumah yang nilainya sangat tinggi seperti itu. Kasus yg terjadi di amerika dan eropa sangat lah mungkin terjadi di indonesia, jikalau biaya untuk hidup tinggi, harga pangan tinggi, orang tidak akan memikirkan untuk pembelian rumah seharga fantastis seperti itu, semoga keadaan ini akan segera membaik, membuat orang Indonesia menjadi “waras” dengan harga yang wajar. Saya selalu berharap dan berdoa kepada Tuhan agar property ini dapat menjadi normal harganya dan tidak menuruti “keserakahan” orang – orang tertentu saja.
Hi Zerachiel,
Saya bisa merasakan beban yang Anda rasakan. Saya juga berharap kegilaan segelintir orang/kelompok menggali keuntungan dari kesengsaraan orang lain ini semoga segera berhenti dan harga berangsur normal. Namun tanpa campur tangan regulasi pemerintah, saya rasa hal ini akan sulit sekali terjadi.
Meskipun demikian janganlah berhenti berharap ya.
Salam,
daripada cuma berdoa, lebih baik anda mencari cara lain untuk mendapatkan penghasilan di luar pendapatan Zerachiel.
Bergaullah dengan orang-orang sukses.. agar bapak tw bagaimana pola pikir mereka. Karena orang kaya dan orang menengah/miskin berbeda dalam cara pola pikirnya…
Pingback: harga properti menggila
Good article.. setuju dengan point penulis. hanya saja untuk masalah rental, mungkin mereka tidak berharap terlalu banyak dari cash yang tercollect setiap bulannya dari si penyewa.. (return-nya tidak berimbang dengan bunga deposito bank).. namun sang om om dan tante-tante ini berharap akan adanya huge capital gained….(nilai dari property itu sendiri yang apabila dijual ke depannya akan…WOW……..)
Saya sendiri salah satu one of the panic buyers…. membeli untuk ditempati….
jika tidak membeli dari tahun2 lalu… hujubileh.. kapan bisa beli property??
harga dari ‘tahun2 lalu’ itu aja sudah sangat2 mencekik leher… harga sekarang? mungkin kalo cuman kerja jadi karyawan… bisa2 sampai di peti mati masih di ketuk sama debt collector deh.. hiiiii
saya rasa tidak bisa dibandingkan dengan hasil bunga deposito dengan harga property .ingat kalau kita deposito hasilnya akan tetap taroh 1 M bunga sekarang 9.5.% sesudah potong pajak bersihnya 6.33 juta.Saya bandingkan harga rumah di klp.gading .th.2000 sampai sekarang sudah 5X lipat,bila anda beli lebih lama lagi misalnya di cipinang elok jakarta Timur rumah 100m2 th.1978 dijual 4.6 juta,tahu harga sekarang sudah 1.6 M kenaikan 350 X selama kl.38 th.Bunga apapun tidak bisa kejar dengan keuntungan ini.Memang investasi harus dalam jangka panjang min.10 th.Sejalan dengan kenaikan GDP negara kita,properti akan terus naik.INi seperti terjadi di luarnegeri.Anda tahu harga tanah di daerah ,The peak Hongkong 2 M per meter,maka harga disini belum apa2..
Di HongKong harga tanah mahal namun harga sewa juga mahal……di Jakarta harga tanah mahal namun harga sewa murah…………potensi ada bubble……
Siapa bilang ? Itu anda saja kali yang dulunya beli di daerah/lokasi yang salah. Sewa apartemen itu bisa menghasilkan antara 13% – 15% jika anda mengerti cara-cara nya.
Maka dari itu belajar dulu jangan asal ikutan saja… 🙂
Saya melihat poin yang sangat menarik….
Dimi mengatakan hal yang pesimistis dan Roy SIngh mengatakan hal positif. Satu permasalahan yang sama, beda respon. 😀
Ingat “The richest people in the world look for and build networks, everyone else looks for work.”
Betul apa yg bapak katakan. Oleh sebab itu Pemerintah harus bertindak, kalau perlu mencabut kepemilikan lahan yg terlalu luas. Sesuai dgn amanat UUD yg mengatakan bumi, air dan kekayaan alam dikuadai negara dan digunakan sebesar besar untk kemakmuran rakyat. Kalau tdk, tanah di negara ini dpt dikuasai hanya segelintir org kaya sj. Kelakuan para developer itu sdh sangat meresahkan rakyat. Mereka selain menguasai lahan yg begitu luas, mereka jg menggoreng hrg tanah sehingga hrg tanah naik gila gilaan. Celakanya Kenaikan hrg tanah ini diikuti kenaikan hrg tanah diseluruh kota bahkan daerah. Sehingga sebagian besar rakyat sdh tdk dapat lg menjangkaunya. Ini buktinya kalau para developer itu menggoreng hrg tanah: teman saya membeli tanah di salah satu cluster di citraland surabaya pd tahun 2011. Waktu iti hrg tanah dari debeloper cuma 3,5juta/m2. Tapi sekarang bln des 2014 hrg developer sdh 15juta/m2. Naik lebih dari 400% dlm waktu 3 thn. Ternyata kata marketing dr developer tsb, setiap penjualan property laku 10 unit, developer akan menaikan hrg 3%. Bayangkan kalau dlm waktu 1 thn laku 200 unit, berarti 1 thn bs naik 60%. Mereka tdk mau tahu kalau kenaikan hrg propertynya akan diikuti dgn seluruh daerah. Mereka hanya memikirkan kantongnya sendiri. Saya harap pemerintah mengeluarka kebijakan yg drastis yg memihak rakyat. Di Autralia sj developer property dibatasi keuntungannya, tdk boleh lebih dari 10%.
di daerah tempat saya tinggal tepatnya pamulang, sekarang harganya ngga masuk akal…harus ada kontrol dari pemerintah nih
ada capital gain kali bang.. rumah 5m ya jgn ngarep disewa d atas 7.5%. klo d itung dr sewa mah rugi d banding deposito.. tp harga rumahnya taun depan bisa naek 50%. itu yg byk d incer biarpun sewanya d bwh deposito.
nice artikel
Orang yang membaca ini bisa down kl memang punya impian membangun rumah…
Intinya kalau kita mencari uang dengan cara yang biasa, tidak mungkin bisa karena gaji tidak mungkin naik.
Btw saya pernah menerbitkan artikel tentang bagaimana membeli rumah dalam waktu 5 tahun.
https://justmyhobby.wordpress.com/2014/05/05/bagaimana-agar-anda-dapat-membeli-rumah-dan-mobil-dalam-waktu-5-tahun/
Semoga artikel ini bisa membantu….. membaca saja tidak cukup, anda perlu melakukannya agar mengerti
kayanya kalo inflasi naik pasti semua halnya jadi naik deh, termasuk dengan properti, itu udah otomatis naik, mana ada agen atau development yang rugi gan
listrik sering mati di situ bisa 8jam seminggu 3 x, air sering juga mati, klu air kotor hampir setiap hari , hahaha diitung2 iuran sama dengan harga kontrak